杂谈系列似乎好久没有写了，从今日起再次恢复，就上周中央出台的调控房价措施，简单谈谈吧。
上周，国务院出台房价调控措施，二手房营业税优惠措施年底到期，开发商拿地必须的土地出让金缴纳比例提高到50%。政策一出，最先反映到股市上，从9月份以来没有上涨过的房地产板块应声大跌，万科招商保利等龙头企业连续下挫。
房价，真的会下跌么？ 这，只是一个传说罢了。
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一、目前的房价高么？
高。这个问题的答案似乎是公认的，除了开发商和地方政府。当然，这次是中央政府站出来了，不过也羞羞答答的认为是部分大城市房价高而已。河南的房价不高么？省会郑州目前的房价在5000-6000左右，郑东新区的房价在7000-9000左右。发达地级市房价在3000-4000左右。对应工资水平来说，高于不高，被红包收买的专家们基本上都在闭着眼睛说瞎话罢了。
看发达城市房价，上海环内大概是4万每平米左右，环外是2万每平米，黄浦江边的房价大概在7-10万每平米左右，天价房汤臣一品已经陆陆续续的卖出。有伦敦读书的大学同学对比了上海黄浦江边的高层住宅和伦敦泰唔士河边永久产权的住宅价格，均价基本相当。上海的房价已经基本实现了超英赶美的目标，在我们收入只是别人10%的时候，我们的房价油价已经和对方扯平了，也算是一个阿Q式的胜利。一个以前的同事出国去了美国的休斯敦，一栋180平米的二层小楼，带院子，带花园，带游泳池，美金15万，约合人民币100万元，不带游泳池的为12万美金，约合人民币80万元。
回到国内的房价，再拿郑州举例，一套100平米（建筑实用面积70平米左右）的环内住宅全部算下来大概在65万左右。大概是普通工薪家族不吃不喝18年的总和。国际成熟市场大概为5-7年左右。
还拿上面那套房产，目前的租金经过询问几个朋友，平均租金应该是1000元左右，也就是如果不考虑通货膨胀，需要54年的出租才能收回成本。国际成熟市场，这个数字大概为25左右。
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二、房价为什么这么高？
1、刚性需求：
经济学理论上说的很明白了，供需决定了产品的市场价格。
蜗居在全国的热映，就是因为真实的反映了社会情况，说出了大家的心里话，当然现在被禁了，国家广电总局的某部门某领导说本片低俗，不符合审片要求。我想请问某领导的是，本片已经在全国多家电视台公映，在公映前已经经过了你们的评审，现在你又跳出来说评审不合格，你是不是该引咎辞职呢？
结婚===买房，没有房子，就不算生存，只能算是活着罢了。有个征婚笑话很幽默，有人拿出了2012诺亚方舟的两张门票，有人带上了蝙蝠侠的超人，有人说自己是第九区的外星人，最后一位拿出了已经还清贷款的房本，然后他成功了。
中国的城市化刚刚开始，大量的人涌入城市，买房刚性需求依然存在，这是不可否认的一点，这些需求是无法压制的。城市，不是城市原住民的城市，是所有人的城市，除了本地常驻居民的需求，还有大量非常驻居民选择在大城市拥有房产。
当然，我们频繁在报纸上看到的，某某腐败分子在北京三环内拥有xx套房产，价值xx亿，也属于房价的刚性需求部分，中国人的传统思维，有钱了就要买房子，置办家业嘛。
本来刚性需求就比较大，但是开放商确是豪宅越来越多，面积越来越大，国家推出个90/70政策，开发商立即修改图纸，把180平米的分拆成两套90平米的，把150平米的，拆成120和30的，拆开组合着卖，更实用更方便。 任志强提出说要分富人区和穷人区，我看这个日子也不远了，空气好的环境好的有山有水的建成容积率低的富人区，穷人就有个立锥之地就行了。
2、投资需求
随着社会发展，按照社会主义初期阶段的重要路径，一部分人先富起来了。我们没有成为先富起来的人，就只好继续坚信社会主义初期阶段的重要路径，先富起来的人会带动我们富起来的。
关键是，这部分先富起来的人，这20%掌握着社会80%资产的人，钱都去哪里了？他们的钱是怎么保值增值的呢？
银行存款---这个当然有，关键是你再看下我们银行的1年期定期、3年定期、5年定期存款利率，再关注下国家统计局公布的通货膨胀率，或者简单的看下CPI的增长。再或者去超市看看花生油的价格，你会发现，现有的利率其实是负利率，有钱还不如买成花生油放在家里，银行存款就是一个掠夺财富的过程。我看到移动电信预存话费送话费一般都毫不犹豫的积极参与，比如存200送30，这个相当于15%的利率啊，银行5年定期存款税前才3.6% 。
股市---风险太大。这几天在阅读一本官方2009年新出版的经济方面的书，上面明确定义了中国的证券市场属于弱势有效市场。什么是弱势有效市场，翻翻教材上的定义，就是政策而非市场对股票价格产生影响，正收益主要靠内幕信息来实现。
股息率这个重要的收益指标对于中国的股市就是个传说，任何一个评论家或者证券公司的报告都不会谈论这个真正给大家带来收益的指标。为嘛，因为大多数股票的股息率还不够1%呢。市盈率对于A股来说，就是一个传说，内幕消息、超级主力、保险资金，外加刚成气候的产业资本，才是这个市场的牧羊人，散户进去就是一只羊，把你的羊毛一茬茬的割完，最后炖成羊肉汤。
中国的上市企业，大部分是国资背景的企业，从企业经营领导层的职务任免，到企业产品的出厂价格，到产品的市场价格，到企业应该实现的利润，都是政府一手控制，所以也难怪米国老是不肯承认我们国家的市场经济地位。
A股市场，技术分析在牛市作为短期指标是有用的，A股的风险主要是来自政策风险，政策一变，上市公司业绩跟着变，技术分析在政策面前不过是个笑话。
扯远了，总之，真正的有钱人不会把自己的大多数资金投入股市的。
基金：共同基金已经被老鼠仓彻底坏了名声，私募基金里的股神们一旦成立私募神话光环就不见了，QDII去国外给人家送了送钱。
只有当退潮的时候，才知道谁在裸泳，谁的3年以上绝对收益率高，谁才是英雄，谁在2008年跌的少，谁才是可信赖的对象，买基金一定要舍得长期投资，舍得定期投资，才能分一杯羹。
基金经理越来越年轻，不到30岁没有炒股经验就可以胜任几十亿的资产管理，也许是人家太聪明，但是频发的老鼠仓，我们终于知道了基金经理靠的不是工资，不是提成，靠的是和私募之间的利益输送罢了。
私募基金随着市场信托产品的大量发行，神话也终于不在。曾经的林某号称从8000炒到10个亿，这种明显骗人的事情也有傻人相信，发行私募后，经历了今年的牛市，收益率仍然是负，而且是负的一塌糊涂，出资人也只好打它一顿了事。我们河南也有翻了300倍的股神，今年发行私募后，收益率下降到2倍多点，还算可信。否则，自己给自己挣钱不好么，干嘛去发行私募，从业绩盈利中提成个20%-30%，还天天防范被人暴打。
期货黄金外汇：除非专业投资者，否则不建议这些理财方式。风险高，受国际市场影响大。
高利贷：其实高利贷是我们古代流传下来的比较土气的称呼，现在都叫PE（个人私募股权投资）了。
我们的高利贷是我借给你钱，你老老实实种地，别拿了钱就跑路，到期了给我利钱和本钱，否则把你的地收给我，另外把喜儿拿来做丫鬟。
PE则是我借给你钱，我监督你的经营生产或者占有股权，到期给利钱给本钱，否则我进一步占有你的股权。
看看，是不是基本一样。我们下面用PE这个文雅的称呼。
目前，民间借贷利率不等，我们从公开媒体不断报道的地下钱庄、民间非法集资案等，可以推断出民间借贷利率资本充裕的地区在15%左右，而河南这些民间资本不发达地区，民间借贷短期利率我曾经亲自做过调查，在25-30%左右。
其实民间短期借贷利率也是通货膨胀率的重要参考指标，就好像我们可以拿鲁花花生油和猪肉价格作为草根通货膨胀率的参考指标一样。
PE是个好东西，不过需要你投入大量的精力，否则杨白劳跑了喜儿跑了你找谁要钱去。要考察企业项目，要监督企业生产，要协助催收资金。大部分成功人士有自己的成功产业，把钱投入PE，没这个时间和精力。所以，高利贷也不是有钱人首选的理财方式。
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好了，说到这里，答案已经出来了，买房子变成了有钱人的首席理财方式。
国民土地情结这个问题就不展开了。有钱了，买几百亩田，古代的书籍和电视剧都是这么写的。
红楼梦里秦可卿临死前给王熙凤托梦，凤姐便问何事．秦氏道：“莫若依我定见，趁今日富贵，将祖茔附近多置田庄房舍地亩，以备祭祀供给之费皆出自此处，将家塾亦设于此．合同族中长幼，大家定了则例，日后按房掌管这一年的地亩，钱粮，祭祀，供给之事．如此周流，又无争竞，亦不有典卖诸弊．便是有了罪，凡物可入官，这祭祀产业连官也不入的．便败落下来，子孙回家读书务农，也有个退步，祭祀又可永继。”
房子没有股票的风险，不像高利贷一样需要花费时间精力，又能够战胜通货膨胀，作为不动产，在缺乏综合理财工具的今天，进可以保值增值，退可以当包租公，成为有钱人的首席选择。
跟一位业界的同学聊天，当有大客户时，会专门带到他的经理室，不扣减一线销售员提成的情况下，给予大客户最优秀的服务，很多旗下的楼盘，有钱人来买的时候，多层的买整个单元，高层的买几个楼层，不贷款现金付清，这些都是屡见不鲜的事情了。
即使房价下跌，由于有住房的刚性需求在，住房还可以获得稳定的租金收益率，除非中国要求广大民众继续回到农村并且限制在农村，否则城市化的趋势是不可逆转的，有钱人对房产的投资也是不可逆转的。
三、房产商、地方政府、银行三角恋
从分税制改革以来，中央财政在已经拿走了增值税和消费税大头的情况下，陆陆续续从地方政府手中接管了企业所得税和个人所得税的大头，对于地方财政来说，没有钱，就卖地吧，好歹土地出让金是地方政府全拿的。
12月初，郑州1天拍出5个地王，土地出让金12亿，12月18日，短短8天后，郑州地王再次诞生，楼面价6500元每平米，土地出让金4.5亿。
房地产开发同时拉动多个产业，形成间接性的消费拉动，再次补充地方政府财政收入，对于这样一个金娃娃，地方政府会放弃？城区没地了还有开发区，市中心没地了还能旧城改造，还能大学厂房搬迁，地就是地方政府财源的聚宝盆。
从官员政绩考核来看，短平快项目才是王道。主政一方少则1年，多也不过五六年，什么东西见效最快？当然是卖地！钱来的快，房地产拉动的产业多，卖地来的钱又能够投入市政建设，这也是各地热衷于搞新区的一个重要原因。官员考核需要短期业绩，你规划个百年大计，等结果子的时候，官员早就调任它方或者退居历史舞台，谁还对长期发展感兴趣？
上面说的是政府，银行也喜欢房地产。
房地产空手套白狼，买了地然后违规搞贷款搞楼花预售这些破事儿就不反复提了，说说阳光点的。银行的行长们也有业绩压力啊，贷款贷出去，什么行业最好，当然是地产啊，福布斯中国排行榜上，前100名都搞地产，并且其中有一半地产都是主页，地产的收益率奇高无比，绝对的优质客户。
这是对地产企业的，还有贷款给我们普通老百姓。
贷款给国有企业，企业要是真赖着不还，银行也没法子，前文说了，国企的领导都是政府任命制享受行政级别的，他无需对企业负责，甚至前几年企业破产往往受地方政府所驱动，借机逃避债务。而贷款给老百姓就不一样了，老百姓有房子抵押着，钱必须的还呀，在这方面，银行可就处于强势地位了。
一般来说，房贷属于中长期贷款，贷款利率还随时浮动，涨的快跌的少，而且有房子抵押着，保障性特别好，所以房贷属于银行贷款类别中的优质贷款。现在，不少股份制中小银行还都推行了优质客户贷款，手续简便，贷款利率基本接近公积金贷款利率，为嘛，就是因为房贷是个好东西。
三角恋已经很复杂了，如果加上投机客，就更复杂了。
另外，再说说房产投机的事情。银行在房产投机中无疑起了重要作用。为嘛？还是房贷，20%的首付可以买一套房子，甚至目前还有零首付买房子的（很多，就是提高单价把首付房产商替你支付而已）。就按20%来算，意味着什么，资金放大了5倍，20万你就可以干100万的事情！你拿20万买一套100万的房子，只要房屋升值20%，你就能赚取到100%的利润。而这几年的房地产市场，房屋升值何止20%，房屋升值如果说从2004年启动算起的话，升值接近200%，按照1：5的杠杆比例，可以赚取到1000%，也就是10倍的利润！
目前除了期货，没有什么投资方式可以让你用杠杆的方式来赚钱，房地产有了银行授予的这个杠杆，房产投机也就是应有之义了。毕竟，哪里能产生较高的剩余价值，资本就流向哪里！
还有前几年炒房最流行的事情就是转按揭，用收来的身份证，把房子自己卖给自己。赚取中间利润差后，停止月供，把房子这烂帐扔给银行，反正身份证不是自己的，也不怕信用记录问题。前面所说的投机还需要有接盘者，而这种连接盘者都不需要，自买自卖，收益率虽然低了些，但是加上杠杆放大，收益率实现个100%，还是一点问题都没。
大家都知道美国金融危机后，主要反思的就是杠杆化的问题，银行房贷这种杠杆不知道国家反思没，草根阶层从银行贷出房贷，就意味着后二三十年的青春卖给了银行，呜呼，悲哉！不过对于高房价，想不当房奴你又能如何呢？
四、调控政策有用么？
在我看来，中央的调控政策将进一步推高房价。
首先，在二手房买卖中，税的成本基本上都被买方消化，二手房的报价都是卖方的税前价，所以二手房税率优惠的取消，只不过加重了房屋刚性需求者的成本，对于炒房者纯粹是隔靴搔痒。二手房税率优惠即将到期，这个月多个城市又来了二手房交易井喷，井喷的主力接盘方是谁？是炒房者？非也，是广大的刚性需求用户，要结婚，孩子要上学，不买不行啊。有钱人是一手房的主力，二手房的主力还是没钱人。
其次，土地出让金首付比例的提高。
这个有两点，第一是开发商拿地成本加大，尤其是中小开发商拿地成本加大，不敢拿地了，不敢拿地的后果是什么，是市场上房屋竣工数量的减少，供需不平衡将进一步加剧。既然拿地少了，中小开发商就跟指望依据现有的土地资源卖个好价钱，不涨价就见鬼了。
第二，大的开发商，对这个出让金比例反映不敏感。大的开发商除了资金实力雄厚，最重要的是在地方政府有较大的话语权，即使中央规定了土地出让金比例，地方政府也完全可以不催促不催收，继续保持以前的默认比例。前不久广州市公示了拍卖3年后都没交够钱的开发商名单，处罚措施则是继续督促，而按照国家明文规定，3年不开发不交钱的都是直接收回土地。地方政府不敢收回土地，盘根错节的利益关系也让地方政府不敢得罪开发商。
今年以来，拿地的主力发生了变化，地王背后都是什么企业，要么是大型央企，要么是背景复杂的保利这样的企业，要么就是有外资背景的海外企业。这些企业代表了什么，代表了国资意志，代表了高层利益意志，这些意志并不是温总理用温和的手腕可以撼动的。这些企业拿了高价的地王，难道不是为了赚钱，而是为了降低房价，让居者有其屋？
一方面政府要降低房价，一方面这些企业又地王频出。一个是动嘴，一个是动手强敌，君子敏于行而讷于言，所以降低房价这种动嘴皮子忽悠的事情就压根儿不信，信了，你就太天真了。我们都讲究换位思考，换成你是地方政府，换成你是这些房地产开发企业，掌握着话语权和政策权的你会降价？
只要这些企业还在不停的圈地拿地王，房价降想都别想，短暂的降价都是为了更好的涨价。
我们国家目前房地产开发集中度还相当的低，遍地开花的房地产企业在经过中央调控后，大多数小的房地产将转型做商业地产出租模式或者死掉，地产将来也会像国美苏宁这种家电垄断一样迎来全国性的房地产垄断企业。成熟的国际市场，前10家房地产企业掌控着整个国家70%的地产市场，我们也会走到那一步。到时候房地产企业定价能力更强，搅局者已经都死掉了，弱小的买房者只好被动接受垄断地产企业的定价。
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写到这里，似乎越发悲观了，难道，房价真的不会降了么？
房价会降的，但不是现在。是什么时候呢，下一个段落我们给出答案。
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五、房价的明天
前面谈到了地方政府开发商银行的三角恋，在数学中的几何上，三角形是一种稳定结构，要想打破房价上涨的驱动，就要打破这个三角形。
这个三角形里，银行并不重要，因为银行都是国有企业代表的还主要是政府意志。银行如果能够提高首付比例，将目前的20%首付提高到70%首付，对于第二套住房停止房贷，没有了杠杆，对于房产这种流动性变现能力很差的产品，投机客自然会退出这个市场。
这个三角形的基点是地方政府，所以需要有足够的财政收入来弥补损失的土地出让金。怎么弥补呢，答案就是物业税。
--------下面就臆测一把--------
政府推高房价，老百姓们把全家家底儿掏上贷款买房。
等到城区城郊的地都卖的差不多了，到那时候基本上大家已经都是房奴了，豪宅越来越多，还不是房奴的你就租房子吧，政府会给你十几平米的廉租公寓的。这时候，土地出让金就成为历史了，终极武器来了，那就是物业税。
我不管你是不是还欠着银行贷款呢，反正你有房子，你有房子你就得缴物业税，物业税比例也不高，就按照1%来缴纳吧。你们家房子评估价是100万（评估价的话语权也在政府手里），那1年给政府缴1万块钱。由于房产基数大，一年下来收入绝对不逊于土地出让金，政府成功的向包租公的角色进行了转变。
有这个可能没有呢？ 物业税已经在很多地方进行了空转，一时半会我看还不会推出，因为还没有套牢所有的购房者，还有购房者在观望，还有人在等着降价。等到大家都有房都房奴了，也就是物业税水到渠成之日。
对了，房地产企业到时也转型了，转型做服务了，物业费收的高高的，你不出钱？停电停水停气再暴打你一顿，你敢不交？
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我们拭目以待中央的调控政策，只要房贷杠杆不变，物业税不征收，地方财政没有出路，房产市场就还要继续火爆下去，我们的目标就是没有最高，只有更高！
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当我们在大学的时候，我们看了《奋斗》，心中暗自坚定奋斗的决心，要毕业的时候，我们看了《我的青春谁做主》，只觉得意气风发，无所不能也；再然后，我们看了《蜗居》，我们彻底绝望了。
还好，《2012》上演了，哼，房子都是要塌掉的！
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